美国房地产抵押贷款证券化及其启“英皇体育”
【概要】在分析美国房地产抵押贷款证券化发展历程及其主要特点的基础上,对前进我国房地产抵押贷款证券化明确提出了几点建议。近年来我国房地产业发展快速增长,但是在投融资渠道十分受限的情况下却面对新的问题。一方面,房地地产研发企业对银行资金和预售款倚赖程度过低,迫切需要引进新的投融资方式以减轻风险,解决问题资金不足的难题。 另一方面,个人住房贷款余额大大快速增长,也使商业银行极大的信贷风险。
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本文摘要:【概要】在分析美国房地产抵押贷款证券化发展历程及其主要特点的基础上,对前进我国房地产抵押贷款证券化明确提出了几点建议。近年来我国房地产业发展快速增长,但是在投融资渠道十分受限的情况下却面对新的问题。一方面,房地地产研发企业对银行资金和预售款倚赖程度过低,迫切需要引进新的投融资方式以减轻风险,解决问题资金不足的难题。 另一方面,个人住房贷款余额大大快速增长,也使商业银行极大的信贷风险。

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【概要】在分析美国房地产抵押贷款证券化发展历程及其主要特点的基础上,对前进我国房地产抵押贷款证券化明确提出了几点建议。近年来我国房地产业发展快速增长,但是在投融资渠道十分受限的情况下却面对新的问题。一方面,房地地产研发企业对银行资金和预售款倚赖程度过低,迫切需要引进新的投融资方式以减轻风险,解决问题资金不足的难题。

另一方面,个人住房贷款余额大大快速增长,也使商业银行极大的信贷风险。这就迫切需要糅合发达国家的成功经验,探寻房地产投融资新的渠道,以维持我国房地产业持续平稳发展。入世后随着国外一些先进设备的房地产经营理念的起源于,一种新型的房地产金融工具房地产抵押贷款证券化已逐步受到国内金融界和房地产行业的紧密注目。

美国房地产抵押贷款证券化不仅领有世界各国风气之先,更加最重要的是,其运作模式日趋规范,有一点研究。笔者粗略谈谈对美国发展房地产抵押贷款证券化的几点了解。1美国房地产抵押贷款证券化的发展历程房地产抵押贷款证券化(REMS)即抵押债权证券化,就是将房地产抵押贷款债权转化成为房地产抵押证券的过程,明确而言,首先,金融机构将其持有人的若干房地产抵押贷款依其期限、利率、偿还方式展开汇聚重组,构成一系列房地产抵押贷款资产人组,再行将该人组出售给专门从事抵押贷款证券化业务的类似目的机构,然后,又经过政府机构或私人机构的借贷和信用强化,由信用评级机构评级,最后由证券承销商将信用级别较高的抵押贷款反对证券出售给投资者的一种证券化模式。由此而构成的资金流通市场称之为抵押贷款二级市场。

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美国房地产抵押二级市场的发展可以分成3个阶段:第1阶段为兴起阶段,主要是在20世纪50年代中期以前。这时投身于二级市场的筹资人主要是抵押公司和少量的储蓄机构。当时美联邦政府为了推展抵押二级市场的发展,正式成立2个保险和借贷机构,即联邦住宅管理局(FHA)和联邦退伍军人管理局(VA),由它们一起分担住宅抵押贷款的保险和借贷,增进了住宅抵押贷款的标准化。

同时,权威机构的参予、借贷,减少了债权人风险,也为二级市场的运营获取了条件。1938年联邦政府又正式成立联邦国民抵押协会(FNMA),致力于发展经政府借贷的住宅抵押二级市场。

第2阶段为发展阶段,指1954~1968年期间,1954年美国国会通过一项法案,许可联邦国民抵押协会专门从事3个方面的活动,一是强化FHA和VA借贷或保险的抵押债券在二级市场上的操作者。二是专门从事类似缴纳项目的管理。三是管理派发的抵押贷款,适当时可发售抵押债券筹集资金。

第3阶段为成熟阶段,以1968年美国国会通过《住宅和城市发展法》为标志,它使抵押二级市场法制化并渐趋成熟期。该法规定将联邦国民抵押协会分成政府国民抵押协会(GNMA)和联邦国民抵押协会。政府国民抵押协会隶属于联邦住宅与城市发展部,其职能主要是为FHA和VA保险的抵押贷款全权有价证券获取及时还本付息的借贷业务。

1970年美国国会通过《应急住宅融资法》批准后正式成立联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC),许可该公司出售联邦住宅贷款银行系统的经其他政府机构借贷的住宅抵押债权,很大地增进了传统二级市场的发展。此后经过数十年的发展,房地产抵押二级市场制度大大完善,债券品种渐渐激增,债券规模日益可观,沦为次于美国国债的第二大债券。2美国房地产抵押贷款证券化的主要特点(1)政府大力介入和扶植房地产抵押贷款证券化。

在理论上政府扶植和介入市场可以有2种方式。一是直接干预。政府不仅必要出有巨资来参予住宅融资活动,而且通过制订利率等措施来对住宅金融市场实施多方面的介入。

在这种介入方式下。基本的原则是容许市场机制的起到。二是间接介入。

在这方面美国可谓典范,这种方式主要反映为2种形式,一种是制订详细的法律法规来规范和引领市场的发展,如《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》、《金融机构改革兴起和增强法案》等。另一种,则是通过为抵押贷款获取保险和发动成立若干政府性住宅金融机构,为证券发售获取政府信用借贷,为低收入阶层获取住房补贴,并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。这里的关键在于政府在采行所有这些措施的过程中,皆是以一种公平的市场参与者身份转入市场,都是为了完备市场的基础设施和体制建设,并尽量防止变形市场信息和毁坏市场在资源配置方面的基础功能。(2)政府性住宅金融机构与商业性住宅金融机构的分工协作,是推展美国房地产抵押贷款证券化的关键因素。

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美国的政府性住宅金融体系是:联邦住房与城市发展部(HUD),负责管理所有的住房与城市发展计划及涉及政策的制订;辖下FHA负责管理住房标准的制订和为中、低收入阶层获取按揭借贷;GNMA是HUD的辖下公司,主要是并购政府借贷的抵押贷款,以及将其证券化。其他的政府性住宅金融机构还有FNMA、FHLMC以及VA等。美国商业性住宅金融体系还包括为数众多的银行和证券公司,在政府性公司业务范围之外的领域充分发挥着主角起到。其中,少有著名贷款金融机构,如大通银行、美洲银行、花旗集团等,为商业房地产抵押贷款证券而发动筹措贷款,需要补足其传统的贷款业务,政府机构、各保险机构对住宅贷款证券及其发售主体获取更为全面的信用借贷,如FNMA对房地产证券化金融产品实施100%的确保缴付借贷,使其沦为美国信用等级次于国债的第二大债券。

这样,更加促成美国房地产抵押贷款证券化发展如鱼得水。(3)信用强化和资信评级是美国抵押贷款证券化尤为最重要的.。


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